SURABAYA – Crown Group Indonesia menjelaskan, setiap orang yang ingin memiliki properti kedua di Australia bisa mengajukan refinancing dari kredit kepemilikan apartemen pertamanya.
Manajer Penjualan Crown Group Indonesia, Reiza Arief menjelaskan perbedaan sistem perbankan antara Australia dan Indonesia untuk menjawab pertanyaan perihal kepemilikan unit kedua bagi pembeli asing.
“Sistem perbankan di Australia memungkinkan para nasabahnya melakukan refinancing atas KPA unit pertamanya meskipun cicilan belum selesai. Biasanya ini dilakukan konsumen Ketika KPA mereka sudah berjalan 5 tahun dengan asumsi sudah terjadi kenaikan nilai unit pertama hingga 50%. Dan perbankan di Australia bisa memberikan pinjaman KPA kedua kepada konsumen hingga 80% dari harga unit yang ditawarkan,” kata Reiza, Senin (15/3/2021).
Sally Tindal Direktur riset di RateCity.com menjelaskan, bank-bank besar bersaing untuk mendapatkan komitmen dari pembeli yang ingin memasuki pasar properti yang sedang panas-panasnya.
“Sementara kita mendekati akhir dari siklus suku bunga, selama suku bunga tetap di atas nol, akan ada lebih banyak pemotongan di minggu-minggu mendatang. Karena bank bersaing untuk tingkat rekor pinjaman baru yang akan segera masuk,” katanya.
4 bank besar di Australia telah memangkas 0,20% suku bunga pinjaman kepemilikan rumah dengan suku bunga tetap untuk 2 dan 3 tahun bagi para pemilik rumah baru dan suku bunga tetap untuk investor periode 2 tahun.
Bank tertua Westpac telah mengeluarkan suku bunga terbaru dengan suku bunga tetap selama 2 tahun untuk pinjaman rumah bagi owners occupiers 1,79% dan 1,88% untuk suku bunga tetap selama tl3 tahun.
“Sedangkan rata-rata tingkat kekosongan unit di Australia 1,9%, artinya sangat sedikit unit apartemen yang tidak disewa/ditempati, meski terjadi lonjakan untuk Sydney dan Melbourne akibat pandemi Covid-19 dan diperkirakan akan kembali ke tingkat normal. ketika perbatasan internasional telah dibuka kembali. Dan rata-rata tingkat kekosongan unit apartemen di Australia sebesar 1.9%, artinya sangat sedikit apartemen yang kosong tidak terisi,” kata Reiza lagi.
Reiza menjelaskan, perbankan di Australia bisa memberikan pinjaman kedua, mengingat nasabah akan membayar cicilan KPA dari pendapatan sewa. Kondisi ini memang agak berbeda dengan Indonesia, dimana rata-rata tingkat kekosongan unit apartemen 40% – 50%, sementara bunga KPA terutama untuk refinancing lebih tinggi di kisaran 5% (Fixed rate) hingga 10% (Float rate).
“Di kondisi pasar saat ini, akan membantu jika perbankan Indonesia mengikuti langkah perbankan Australia yang menurunkan suku bunga hingga 2 kali pada 2020 kemarin untuk memberikan stimulus pada pasar properti. Pertanyaannya, mengapa tingkat kekosongan unit apartemen di Australia bisa begitu rendah ?,” tegasnya.
“Karena pemerintah Australia betul-betul menjaga titik ekulibrium antara pasokan dengan permintaan. Pemerintah Australia menjaga ketat pasokan dan kebutuhan akan properti melalui mekanisme regulasi seperti izin membangun yang ketat, pembatasan zona pembangunan dan regulasi perbankan,” ujarnya.
Pihak pengembang pun, katanya, juga harus memiliki pondasi keuangan internal yang sehat. Karena pihak perbankan hanya akan memberikan pinjaman untuk pembangunan proyek hunian 50% dari nilai proyek. Dan dana tersebut hanya diberikan kepada pihak pengembang bila proyek hunian sudah terjual secara off the plan sebanyak 50% dari total unit apartemen yang ditawarkan kepada publik.
“Belum lagi valuasi nilai apartemen ditentukan perbankan di Australia, sehingga jarang ada apartemen yang dijual secara over priced. Sehingga kami selaku pengembang tidak bisa seenaknya memberikan harga untuk konsumen. Semua ini dimungkinkan karena hampir 90% warga Australia membeli unit apartemen dengan menggunakan kredit perbankan,” ujar Reiza.
Inilah, katanya, salah satu sebab mengapa banyak pembeli asing menjadikan Australia sebagai tujuan utama untuk investasi properti. Dimana mereka para investor selalu menyebutnya sebagai cara “berternak” properti”.
Belum lagi status kepemilikan yang bersifat free hold atau SHM atas unit apartemen yang diberikan Australia kepada setiap pemilik unit apartemen meskipun mereka orang asing. Ditambah cara pembayaran yang sangat ringan jika dibanding di Indonesia.
“Dimana para calon pembeli hanya diwajibkan membayar 10% dari nilai properti yang diinginkan. Itupun tidak ditransfer atau dibayarkan kepada kami, melainkan ke pihak ketiga atau Trust Account. Karena kami dilarang keras menerima uang konsumen bila proyek hunian belum selesai dibangun,” ucapnya.
Sementara sisanya akan dibayarkan saat hunian sudah selesai dibangun. Pembeli baru mulai membayar cicilan KPA setelah unit di serah terimakan, sedikit berbeda dengan kondisi di Indonesia, dimana cicilan sudah dimulai bahkan sebelum properti selesai dibangun.
“Tentu saja skema pembayaran ini akan berbeda jika unit apartemen yang mau dimiliki sudah tersedia atau sudah selesai dibangun,” tutup Reiza.
